Αγορά ακινήτων 2025–2026: Από τη γενική εικόνα της Ελλάδας στο case study της Ηλείας και του Πύργου

ΗΛΕΙΑΚΗ ΣΥΜΒΟΥΛΕΥΤΙΚΗ | Ανάλυση αγοράς ακινήτων | 2025–2026

Η παρούσα ανάλυση βασίζεται σε συγκεντρωτικά στοιχεία της αγοράς, δεδομένα αγγελιών/ενοικίων/αποδόσεων και στην εμπειρία μας στην τοπική και περιφερειακή αγορά ακινήτων.

Η ελληνική αγορά ακινήτων εισέρχεται στο 2026 έχοντας ολοκληρώσει έναν μακρύ ανοδικό κύκλο, ο οποίος ξεκίνησε μετά τη βαθιά ύφεση της δεκαετίας των μνημονίων. Το 2025 αποτέλεσε έτος «καμπής» όχι επειδή η αγορά γύρισε σε πτώση, αλλά επειδή πέρασε από τη φάση της ανάκαμψης στη φάση της ωρίμανσης. Η ζήτηση παραμένει ισχυρή, οι τιμές συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά, ενώ η στεγαστική πίστη δείχνει σημάδια επανενεργοποίησης. Ταυτόχρονα, όμως, η περιορισμένη προσφορά –ιδίως σε ποιοτικά και νεότερα ακίνητα– και το αυξημένο κόστος κατασκευής δοκιμάζουν τις αντοχές της αγοράς.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η εικόνα δεν είναι ενιαία. Άλλες είναι οι ταχύτητες της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης και των κορυφαίων τουριστικών προορισμών και άλλες εκείνες της περιφέρειας, όπου η ζήτηση είναι συχνά πιο «πραγματική», πιο συνδεδεμένη με την αγοραστική δυνατότητα των νοικοκυριών και λιγότερο επηρεασμένη από μαζική κερδοσκοπική πίεση. Η Ηλεία και ο Πύργος αποτελούν χαρακτηριστικό παράδειγμα αυτής της διαφοροποίησης.

Η εθνική εικόνα: άνοδος με όρους ωρίμανσης

Σε πανελλαδικό επίπεδο, το 2025 επιβεβαίωσε ότι η αγορά κατοικίας εξακολουθεί να βρίσκεται σε ανοδική τροχιά, αλλά με πιο «επιλεκτική» συμπεριφορά. Η διαθεσιμότητα παραμένει περιορισμένη, ειδικά για νεόδμητα ή πλήρως ανακαινισμένα ακίνητα, γεγονός που μεταφράζεται σε πίεση στις ζητούμενες τιμές και σε μεγαλύτερη δυσκολία επιλογής για τον αγοραστή. Παράλληλα, η αγορά δείχνει να κινείται σε δύο παράλληλους άξονες: από τη μία, αυξάνεται το ενδιαφέρον για μικρότερα και πιο προσιτά ακίνητα, προσαρμοσμένα στις υψηλότερες τιμές εισόδου, και από την άλλη ενισχύεται μια premium κατηγορία, κυρίως σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Σημαντική εξέλιξη αποτελεί και η σταδιακή επιστροφή της στεγαστικής πίστης. Η βελτίωση του κλίματος χρηματοδότησης λειτουργεί ως στήριξη της ζήτησης, χωρίς όμως να αναιρεί το βασικό διαρθρωτικό πρόβλημα: την έλλειψη επαρκούς, ποιοτικής προσφοράς. Με απλά λόγια, η αγορά «κρατά», αλλά δεν επιβραβεύει πια κάθε ακίνητο και κάθε επιλογή. Οι αγοραστές γίνονται πιο απαιτητικοί και οι αποφάσεις περισσότερο μετρημένες.

Περιφέρεια vs μεγάλα κέντρα: διαφορετικές ταχύτητες, διαφορετικά ρίσκα

Η ανάκαμψη μετά το 2018 δεν είχε την ίδια ένταση σε όλη τη χώρα. Τα μεγάλα αστικά κέντρα και οι πιο «καυτοί» τουριστικοί προορισμοί απορρόφησαν το μεγαλύτερο μέρος της ζήτησης, με αποτέλεσμα πιο απότομες αυξήσεις τιμών. Στην περιφέρεια, αντίθετα, η άνοδος εμφανίστηκε με καθυστέρηση, αλλά και με μεγαλύτερο βαθμό ανθεκτικότητας. Αυτό σημαίνει ότι σε αρκετές επαρχιακές αγορές δεν παρατηρήθηκαν υπερβολές αντίστοιχες των μητροπολιτικών περιοχών, ενώ το ρίσκο μιας απότομης διόρθωσης εμφανίζεται συχνά χαμηλότερο.

Η Ηλεία είναι μια τέτοια περίπτωση: δεν βρέθηκε στο επίκεντρο «μόδας», ούτε δέχθηκε μαζική πίεση από κεφάλαια που αναζητούσαν γρήγορη υπεραξία. Η άνοδος ήρθε πιο σταδιακά και με βάση πραγματικές ανάγκες και δυνατότητες, δημιουργώντας μια εικόνα λιγότερο θεαματική, αλλά πιο ελεγχόμενη.

Ηλεία: άνοδος χωρίς «φούσκα»

Στην Ηλεία, η ουσιαστική ανοδική τάση έγινε πιο εμφανής μετά το 2021–2022 και ενισχύθηκε την περίοδο 2023–2025. Οι τιμές ανέβηκαν, όμως όχι με τον ρυθμό των μεγάλων κέντρων. Το αποτέλεσμα ήταν μια αγορά που προσαρμόστηκε με πιο «υγιή» τρόπο, χωρίς μαζικές υπερτιμήσεις.

Η ζήτηση εντοπίζεται κυρίως σε λειτουργικά διαμερίσματα σε καλή θέση (με πρόσβαση σε υπηρεσίες και άνεση), σε ανακαινισμένα ή ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα (λόγω χαμηλότερου λειτουργικού κόστους) και σε παραλιακές επιλογές με τουριστικό ή εξοχικό προσανατολισμό. Αντίθετα, παλαιά ακίνητα χωρίς αναβάθμιση δυσκολεύονται να ακολουθήσουν, καθώς απαιτούν κεφάλαια για να σταθούν σε αγορά ενοικίασης ή μεταπώλησης.

Πύργος: σταθερή άνοδος, όχι άλμα

Στον Πύργο, η αγορά χαρακτηρίζεται από σταθερή αλλά όχι εκρηκτική άνοδο. Σε γενικές γραμμές, η πόλη κινήθηκε σωρευτικά περίπου +20% έως +30% από το 2019 έως το 2025, με διαφοροποιήσεις ανάλογα με θέση, κατάσταση και χαρακτηριστικά ακινήτου. Η μεγαλύτερη κινητικότητα παρατηρείται σε διαμερίσματα 40–90 τ.μ., σε ακίνητα κοντά σε κέντρο, σχολεία και βασικές υπηρεσίες, καθώς και σε κατοικίες ανακαινισμένες ή έτοιμες προς άμεση χρήση/εκμετάλλευση.

Ενδεικτικά, για διαμερίσματα στον κεντρικό ιστό, οι τιμές συχνά κινούνται σε επίπεδα περίπου 550–900 €/τ.μ., ενώ σε premium ή παραλιακές περιπτώσεις με σαφή πλεονεκτήματα (θέα, τοποθεσία, ποιότητα) μπορούν να εμφανιστούν υψηλότερες αποτιμήσεις. Το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι η άνοδος δεν ήταν οριζόντια: τα «καλά» ακίνητα ανεβαίνουν περισσότερο, τα «δύσκολα» ακίνητα λιμνάζουν ή χρειάζονται επένδυση για να αποκτήσουν εμπορευσιμότητα.

Ενοίκια και αποδόσεις: εκεί κρίνεται η ουσία

Στα ενοίκια, η εικόνα της Ηλείας παραμένει πιο «γειωμένη» σε σχέση με τα μεγάλα αστικά κέντρα, αλλά ανοδική τα τελευταία χρόνια. Στον Πύργο, ένα ρεαλιστικό εύρος για τυπικές κατοικίες κινείται περίπου στα 5–6 €/τ.μ. τον μήνα, με διαφοροποιήσεις ανά κατάσταση και τοποθεσία. Αυτό όμως δεν σημαίνει χαμηλή επενδυτική αξία. Αντιθέτως, το χαμηλότερο κόστος εισόδου σε σχέση με τις μεγάλες πόλεις επιτρέπει συχνά καλύτερες καθαρές αποδόσεις.

Σε long-term μισθώσεις, οι καθαρές αποδόσεις μπορούν ρεαλιστικά να κινηθούν σε επίπεδα περίπου 6,5%–7,5% για επιλεγμένα ακίνητα με σωστά χαρακτηριστικά και τιμή αγοράς. Σε παραλιακές ζώνες με τουριστική αξιοποίηση (vacation rental), οι αποδόσεις μπορεί να ανέβουν σε επίπεδα 9%–10% σε καλά σημεία, με την υποσημείωση ότι η βραχυχρόνια μίσθωση έχει μεγαλύτερη μεταβλητότητα (εποχικότητα, κενά διαστήματα, κόστος διαχείρισης).

Γιατί η Ηλεία λειτουργεί ως case study «αντοχής» για το 2026

Η Ηλεία και ο Πύργος δείχνουν τι σημαίνει αγορά «ουσίας» και όχι εντυπώσεων. Η άνοδος ήρθε με καθυστέρηση και χωρίς υπερβολές, άρα ο κίνδυνος μιας απότομης διόρθωσης εμφανίζεται συχνά πιο περιορισμένος σε σχέση με υπερθερμασμένες αγορές. Παράλληλα, υπάρχουν σημαντικά περιθώρια υπεραξίας μέσω ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, ειδικά σε ακίνητα που σήμερα υποτιμώνται λόγω κατάστασης αλλά βρίσκονται σε σωστές θέσεις.

Το 2026, το μεγάλο στοίχημα για την ελληνική αγορά θα είναι η ενίσχυση της προσφοράς και η διατήρηση της κοινωνικής ισορροπίας. Σε εθνικό επίπεδο, οι πιέσεις τιμών και η περιορισμένη διαθεσιμότητα θα συνεχίσουν να καθορίζουν τις αποφάσεις. Σε τοπικό επίπεδο, όπως στην Ηλεία, το ζητούμενο είναι να αξιοποιηθούν οι ευκαιρίες «value» με στρατηγική: σωστό μέγεθος, σωστή θέση, σωστή τιμή εισόδου και ρεαλιστική εκτίμηση απόδοσης.

Συμπέρασμα

Η ελληνική αγορά ακινήτων το 2025–2026 παραμένει ανοδική, αλλά περνά σε φάση ωρίμανσης και αυξημένης επιλεκτικότητας. Η Ηλεία και ο Πύργος δείχνουν ότι η ανθεκτικότητα μιας αγοράς δεν μετριέται μόνο με την ένταση της ανόδου, αλλά με τη σταθερότητα των θεμελιωδών μεγεθών: πραγματική ζήτηση, ελεγχόμενο κόστος εισόδου και ρεαλιστικές αποδόσεις. Για τον αγοραστή ή τον επενδυτή του 2026, αυτό το case study αποτελεί έναν χρήσιμο οδηγό: λιγότερη «μόδα», περισσότερη ουσία.

ΗΛΕΙΑΚΗ ΣΥΜΒΟΥΛΕΥΤΙΚΗ

Διεύθυνση: Μπιζανίου 2–4, 3ος όροφος, Πύργος Ηλείας, ΤΚ 27131

Τηλέφωνο: 2621 30 66 86

Το περιεχόμενο έχει αμιγώς ενημερωτικό και αναλυτικό χαρακτήρα και δεν αποτελεί προτροπή, σύσταση ή συμβουλή για αγορά/πώληση ή οποιαδήποτε επενδυτική πράξη. Οι πληροφορίες και οι εκτιμήσεις βασίζονται σε διαθέσιμα στοιχεία κατά τον χρόνο σύνταξης και ενδέχεται να μεταβληθούν. Κάθε ενδιαφερόμενος οφείλει να προβαίνει στη δική του αξιολόγηση και, εφόσον το κρίνει απαραίτητο, να συμβουλεύεται εξειδικευμένους επαγγελματίες.

Ακολούθησε τα Ηλειακά Νέα στο Google News και μάθετε πρώτοι όλες τις ειδήσεις

Παρόμοια Άρθρα:

ΕΛΛΑΔΑ – OIKONOMIA – Ελάχιστο Εγγυημένο Εισόδημα: Αύξηση 8% για αιτήσεις που θα εγκριθούν από την 1η Δεκεμβρίου ΑΑΔΕ: Πατάει το κουμπί με ηλεκτρονικές διασταυρώσεις για ανασφάλιστα ΙΧ και οχήματα με απλήρωτα τέλη κυκλοφορίας και ΚΤΕΟ – Προβλέπονται αυστηρά πρόστιμα Χτίζονται 2.000 διαμερίσματα σε εκτάσεις πρώην στρατοπέδων